美國廣街地產公司主席兼行政總裁Michael Z. Jacoby的最新消息

(SeaPRwire) –   RESTON, Va., 2024年5月6日 — Broad Street Realty, Inc. (OTCQX: BRST)

致各位持份者:

在Broad Street,我們的願景一直是致力於「為人與地方提供能力」。這句話的意思是什麼?它意味著我們一直強調專注於占用我們必需的雜貨店為主和混合使用資產的企業和企業家的成功,以及他們客戶的體驗。幸運的是,這種重點讓我們有能力應對新冠疫情時期和非常困難的借貸環境。儘管面臨這樣頑固的頭風,但必需的雜貨店為主的購物中心和學生住房(我們唯一的住宅社區)表現出色,並受到借貸和機構投資者社區的青睞。這種紀律性的重點和對必需購物中心和混合使用資產的高度選擇性方法給了我們財務優勢,這種優勢其他資產類別無法享有。

去年,當我寫下這封信時,我說「2023年我們面臨的主要頭風是利率。」不幸的是,這是一個非常準確的說法,直到今天,這個狀況還沒有改變。信貸是房地產業這樣資本密集型行業的生命線。眾所周知,去年上半年,國內的貸款機構面臨挑戰。我們看到幾家主要銀行關閉。大中型銀行似乎已經緩慢改善其資產負債表,但仍然猶豫不決是否提供貸款,保險公司挑選最好的資產以最低的槓桿比率,CMBS一直保持沉默,私募股權成本高。我們的選擇很有限。

由於小銀行和保險公司在2024年第一季度將他們的挑選用盡,債務資本的可得性有所改善,但利率沒有改善。事實上,相比2023年第一季度,2024年第一季度末利率高約95個基點。我們看到利率的高波動性——短時間內先後改善和擴大,劇烈波動。去年,我們有約9970萬美元的貸款將到期。為解決到期債務,我們成功再融資了大部分,延長一筆貸款,出售了兩個購物中心。再融資成本並不便宜。

作為我們最初組裝必需組合時的紀律性重點和選擇過程的一個例子,我可以指出去年成功出售的兩個購物中心。其中一個是維吉尼亞州哈里森堡的Spotswood Valley Square購物中心,另一個是費城郊區的Dekalb Plaza。出售收入的大部分用於償還定期貸款和其他資產的資本需求儲備。

事實上,更昂貴的債務資本可得性和有限度確實對我們的現金流量和資產價值產生真實影響。當時我們出售這兩個中心時,利率比2024年第一季度低約50個基點,我們實現的價格與2022年的估值一致。我不確定如果我們在這種借貸環境下將資產帶到市場,是否能重複實現這種表現。幸運的是,我們目前沒有被迫出售任何東西。誰也不知道聯儲局何時降低利率,但降低成本資本以改善我們的現金流量和物業估值肯定來得及時。

2023年和最近幾項成就的簡要摘要:

• 我們主要解決了9970萬美元即將到期的貸款,具體是:
  • 出售Spotswood購物中心,償還1180萬美元的按揭債務以及償還230萬美元的優先權益。
  • 出售Dekalb Plaza購物中心,償還1740萬美元的按揭債務。
  • 為四筆貸款進行再融資,獲得總計4530萬美元的資金,償還4100萬美元的按揭債務。該等貸款由Coral Hills、Crestview Square、Highlandtown Village和West Broad Commons購物中心提供擔保。
  • 2024年第一季度,我們為Vista Shops購物中心的1130萬美元貸款進行再融資,2024年第二季度為Midtown購物中心(在我們的公開文件中被識別為Midtown Colonial和Midtown Lamonticello)的850萬美元貸款進行再融資。
• 我們簽署74份租賃合同,總計260,763平方英尺的空間,包括17份新租賃合同共41,360平方英尺,45份續租合同共197,144平方英尺和12份修改合同共22,259平方英尺的零售組合。2023年底,我們的總組合(包括住宅)出租率為90.1%。
• 我們新租賃和續租租賃價格上漲反映了現有組合的持續內生增長。2023年,租賃價格上漲平均為10.4%,其中新租賃為35.9%,續租為7.7%。
• Midtown Row住宅在2023-2024學年全面出租。2023年的年度基礎租金收入每平方英尺比2022年高1.7%。截至2024年4月30日,Midtown Row住宅已預租2024-2025學年,年度基礎租金(ABR)有所增長。
• 報告淨虧損7000萬美元,普通股持有人和有限合夥權益持有人應佔基金利潤(「FFO」)2400萬美元和普通股持有人和有限合夥權益持有人應佔調整後基金利潤(「AFFO」)3000萬美元。請參閱本新聞稿末尾的「非公認會計原則表現指標」。
• 報告淨營業收入(「NOI」)24900萬美元和同店淨營業收入15900萬美元——比去年增長5.6%。請參閱本新聞稿末尾的「非公認會計原則表現指標」。
• 截至2023年12月31日止年度,收入增加約9200萬美元,比去年增長約28%,主要由於租金收入增加約9100萬美元和佣金收入增加約400萬美元,部分被管理和其他收入減少約300萬美元抵銷。
  • 租金收入增加是由於2022年第四季度收購兩項物業,部分抵銷2023年出售兩項物業所致。
  • 佣金收入增加是由於租賃交易量增加。管理和其他收入減少主要是由於2022年確認與2022年收購物業有關的費用。

我們組合的主要部分集中在必需的雜貨店、基本零售、日常需要和以客戶實際到場接收貨品和服務為主的低價值定位租戶。受益於這種重點,我們的組合在新冠疫情期間和困難的借貸環境中表現出色。我們將繼續保持紀律性重點,並在適當時機利用市場機會。